Crédito à habitação: o que é e quem pode pedir?

Um crédito à habitação é um financiamento concedido por uma instituição de crédito para a compra, construção ou realização de obras de uma habitação, ou para aquisição de um terreno, mediante apresentação de uma garantia real (por norma, ser-lhe-á exigida hipoteca do próprio imóvel a que se destina o financiamento) e após a avaliação da capacidade de pagar do(s) proponente(s).

O montante emprestado será depois pago ao longo do prazo contratado, acrescido de uma componente remuneratória (os juros) para a instituição de crédito. A modalidade mais comum é a do pagamento em prestações constantes e mensais.

Pelo elevado montante e vigência do contrato de empréstimo, é uma das decisões mais importantes na vida da maior parte das pessoas, pelo que deverá ser uma decisão bastante ponderada, nomeadamente em relação à instituição mutuante a que se recorre para este fim.

Que montantes e prazos posso contratar no crédito à habitação?

Embora não existam montantes e prazos máximos definidos na lei, por norma os bancos não emprestam um valor superior a 90% do valor de avaliação ou de aquisição do imóvel (o menor dos dois), nem por prazos superiores a 40 anos. Contudo, o racional deverá ser sempre o de pedir emprestado o capital estritamente necessário e pelo menor período possível. Não se esqueça de que quanto maior for o montante e/ou o prazo do empréstimo, maior será o seu custo, na medida em que o volume de juros a pagar será superior.

Por outro lado, no caso do prazo máximo, o mesmo deverá garantir que a idade do mais velho dos titulares do empréstimo não ultrapassa uma determinada fasquia (embora varie de banco para banco, por norma esse patamar é fixado nos 70 ou 75 anos).

Posso amortizar antecipadamente?

É sempre possível amortizar antecipadamente um empréstimo à habitação. Contudo, regra geral, os bancos aplicam uma penalização sobre essa amortização, calculada com base numa percentagem do capital amortizado. A lei não permite que essa penalização ultrapasse os 0,5% nos contratos com taxa variável ou de 2% nos contratos de taxa fixa (acrescido em ambos os casos de 4% a título de imposto de selo sobre o valor da comissão). Contudo, a penalização poderá ser inferior caso o contrato o especifique.

Para efetuar uma amortização antecipada, terá de avisar o banco com antecedência (pré-aviso). Se se tratar de uma amortização antecipada parcial, terá de ser dado um pré-aviso de 7 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação. Se for uma amortização antecipada total (liquidação antecipada), esse pré-aviso é de 10 dias úteis em relação à data de vencimento da prestação.

Esta comissão não é cobrada nos casos em que a amortização antecipada ocorreu por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional de, pelo menos, um dos titulares.

Tipos de taxa no crédito à habitação

O “preço” do empréstimo pago pelo consumidor ao banco é medido pelo juro. A taxa de juro aplicada - chamada Taxa Anual Nominal (TAN), calculada numa base anual - pode ser sempre a mesma ao longo de toda a vigência do empréstimo (taxa fixa), ou pode ir flutuando em função de alterações no mercado monetário (taxa variável). A primeira é um pouco mais cara do que a segunda, e tem a vantagem de permitir ao consumidor saber sempre quanto vai pagar mensalmente pelo empréstimo, independentemente da conjuntura que se viva durante esse período. A segunda modalidade - a mais escolhida em Portugal - tem uma componente também fixa (spread), mas tem uma componente variável (indexante).

Por norma, o indexante utilizado é a Euribor e o valor de referência utilizado para o cálculo da prestação corresponde à média mensal dos valores daquele indexante no período anterior ao período da contagem dos juros. A Euribor é publicada em diferentes prazos, sendo que aqueles que são utilizados no crédito à habitação são os prazos de 3, 6 e 12 meses. Por exemplo, se um contrato tem definido como indexante a Euribor a 12 meses, significa que a sua prestação é revista a cada 12 meses, e que para o cálculo da mesma é utilizada a média dos valores assumidos pela Euribor a 12 meses no período anterior ao período da contagem de juros (por exemplo, se a prestação for revista dia 15 de março, o valor do indexante corresponde à média dos valores da Euribor a 12 meses ao longo do mês de janeiro).

Já o spread (grosso modo, a margem de lucro do banco no crédito) é a parcela que é negociável com a instituição de crédito. Regra geral, os bancos fazem variar o spread em função do montante do empréstimo, da relação entre este e o valor da avaliação do imóvel (também designado por rácio de financiamento / garantia ou loan to value) e, nalguns casos, com o prazo do crédito. Mas as chamadas vendas associadas facultativas (como a domiciliação do ordenado e de alguns pagamentos, a subscrição dos seguros de vida e multirriscos-habitação ou a detenção de um cartão de crédito) são fatores que podem persuadir o banco a baixar a margem de lucro no crédito para manter o cliente. O ideal é verificar se os ganhos que obtém em termos de juros compensam os encargos adicionais gerados pela subscrição desses produtos / serviços.

Ao analisar as condições do empréstimo a contratar, tenha em conta o impacto que a variação da taxa de juro poderá ter nas prestações. Para evitar que a prestação seja um encargo demasiado pesado no seu orçamento, procure evitar que represente mais de 35% a 40% do rendimento líquido do agregado familiar. Essa fasquia deverá ser aplicada não apenas à prestação inicial do empréstimo, mas também a uma prestação que resulte de uma subida da taxa de juro (procure verificar o impacto na prestação de uma subida de, pelo menos 1%, 2% e 3%). Só dessa forma conseguirá prevenir que uma subida da taxa de juro comprometa o cumprimento atempado de todas as responsabilidades.

Como comparar diferentes propostas ?

O spread é o fator comparativo mais importante no momento de escolher o banco, embora o principal deva ser sempre a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). Esta, além do spread, contabiliza todos os encargos associados ao crédito e as vendas associadas facultativas, quando existam, bem como a sua diluição no montante e prazo do empréstimo.

Quais os principais encargos pagos no início?

Existe um conjunto de encargos iniciais, que variam conforme o banco. É o caso de comissões de análise ou de estudo ou de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes, estas comissões incluem as despesas de avaliação do imóvel.

A maioria dos bancos disponibiliza, opcionalmente, o acompanhamento do processo (o chamado serviço de solicitadoria), incluindo parte ou a totalidade dos procedimentos burocráticos na conservatória do registo predial, serviço de finanças, câmara municipal (quando se justifiquem) e cartório notarial. Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre os imóveis (IMI), caso não esteja isento, e imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Quais os seguros exigidos?

Todos os bancos exigem um seguro de vida, que inclui as coberturas de morte e invalidez, com um capital idêntico ao valor do empréstimo, como garantia adicional de pagamento da dívida, caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer. É também exigido um seguro multirriscos-habitação que cubra os danos no imóvel em caso de incêndio ou de sismo, por exemplo.

A escolha da seguradora é da responsabilidade do proponente, mas a opção pela seguradora proposta pelo banco permite, regra geral, a redução do spread que será fixado para aquela operação de crédito.